Casa e famiglia

Calcolo tasse acquisto casa 2026: prima casa, registro e IVA

Scopri quanto paghi di imposte al rogito per la prima o la seconda casa: registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA (imposta sul valore aggiunto) se compri dal costruttore.

Regole verificate il 5 ottobre 2026 sulle fonti ufficiali. Vedi le fonti

L'acquisto

Prezzo di acquisto, in euro

Il prezzo concordato con chi vende, come scritto nella proposta d'acquisto o nel preliminare (compromesso).

Chi vende la casa?

Nel dubbio, chiedi al notaio se la vendita è con IVA.

Un privatoPaghi l'imposta di registro, più ipotecaria e catastale fisse.Un'impresa, senza IVAStesse imposte del privato. Capita con le case finite da tempo.Un'impresa costruttrice, con IVADi solito se la casa è nuova o finita da meno di 5 anni.

Compri con le agevolazioni prima casa?

Spettano se la casa è nel Comune in cui risiedi o lavori (o in cui ti trasferisci entro 18 mesi), se non possiedi un'altra casa in quello stesso Comune e se non hai altre case comprate con le agevolazioni (o vendi quella vecchia entro 2 anni).

SìNo

Rendita catastale, in euro (facoltativa)

La trovi nella visura catastale. Se compri anche box o cantina, somma le rendite: con la prima casa vale al massimo una pertinenza per tipo (C/2, C/6, C/7), le altre pagano il 9% e qui non le separiamo.

Altre opzioni: tipo di casa, mutuo, credito

Tipo di abitazione

La categoria catastale è scritta nella visura.

Importo del mutuo, in euro (facoltativo)

Per i mutui oltre 18 mesi, imposta sostitutiva: 0,25% se nel contratto di mutuo dichiari i requisiti prima casa, 2% se il mutuo serve per una casa senza agevolazioni.

Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, in euro

È l'imposta di registro o l'IVA pagata quando hai comprato con le agevolazioni la casa che hai venduto (o che venderai entro 2 anni). Vale se ricompri entro 12 mesi dalla vendita, o prima di vendere, e non può superare l'imposta dovuta ora.

Notaio e agenzia (stime)Non sono imposte: aggiungi le tue stime per sapere quanto ti serve in tutto, oltre al prezzo.

Onorario del notaio, in euro, IVA esclusa

Non esiste una tariffa ufficiale: chiedi un preventivo. Con il prezzo-valore l'onorario è ridotto del 30%.

Provvigione dell'agenzia, in % del prezzo, IVA esclusa

La trovi nell'incarico o nella proposta d'acquisto.

Vedi il risultato

Imposte sull'acquisto

Al rogito paghi circa

€ 4.100

Prima casa, registro 2% sul prezzo

Il conto in colonna
Imposta di registro2% del prezzo di € 200.000	€ 4.000
più Imposta ipotecariaFissa	€ 50
più Imposta catastaleFissa	€ 50
uguale Totale imposte	€ 4.100

Quanto cambia

Senza agevolazioni prima casa: € 18.100; Le agevolazioni ti fanno risparmiare € 14.000.

Da sapere

Con la rendita catastale di solito paghi meno. Se compri come persona fisica da un privato o da un'impresa che vende senza IVA, puoi chiedere al notaio il prezzo-valore: l'imposta di registro si calcola sul valore catastale (rendita catastale × 1,05 × 110), quasi sempre più basso del prezzo. Inserisci la rendita: la trovi nella visura catastale.
Le imposte sull'acquisto sono uguali in tutti i Comuni.
L'agevolazione prima casa per gli under 36 non è più in vigore: valeva per i rogiti fino al 31 dicembre 2023 (fino al 31 dicembre 2024 solo con un preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023) e non è stata rinnovata.
Se compri da un privato o da un'impresa senza IVA e hai registrato il preliminare, l'imposta pagata su caparra e acconti (0,5%; 3% sugli acconti per preliminari firmati fino al 2024) viene scalata al rogito. Se supera l'imposta finale, chiedi al notaio.

Come viene calcolato

Chi vende determina quali imposte paghi. Se compri da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, paghi l'imposta di registro più le imposte ipotecaria e catastale fisse. Le incassa il notaio il giorno del rogito e le versa per te.

Da privato o impresa senza IVA, rogiti 2026. Fonte: guida dell'Agenzia delle Entrate
Imposta	Prima casa	Altre abitazioni
Registro	2%	9%
Minimo del registro	€ 1.000	€ 1.000
Ipotecaria	€ 50	€ 50
Catastale	€ 50	€ 50

Se compri da un'impresa con IVA (di solito il costruttore, entro 5 anni dalla fine dei lavori) paghi l'IVA sul prezzo (IVA esclusa), tre imposte fisse, l'imposta di bollo e due tributi minori, che in questo caso non sono esenti.

IVA sul prezzo, rogiti 2026. Fonte: guida dell'Agenzia delle Entrate
Abitazione	IVA
Prima casa	4%
Altre abitazioni	10%
Categorie A/1, A/8, A/9	22%

Imposte fisse da impresa con IVA, uguali per ogni abitazione. Fonti: guida dell'Agenzia delle Entrate (imposte fisse), D.M. 22 febbraio 2007 (bollo), tabelle dell'Agenzia delle Entrate (tassa ipotecaria e voltura)
Imposta	Importo
Registro	€ 200
Ipotecaria	€ 200
Catastale	€ 200
Bollo	€ 230
Tassa ipotecaria	€ 35
Voltura catastale (tributi speciali)	€ 55

La base può essere il valore catastale. Se compri come persona fisica da un privato o da un'impresa che vende senza IVA, puoi chiedere al notaio il prezzo-valore: l'imposta di registro si calcola sul valore catastale invece che sul prezzo. Nel rogito va comunque indicato il prezzo vero.
valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 110 (prima casa)
valore catastale = rendita catastale × 1,05 × 120 (altre abitazioni)
Il calcolatore lo applica solo quando ti fa pagare meno. Con una rendita di € 900 il valore catastale prima casa è € 103.950 (€ 900 × 115,5): è l'esempio della guida dell'Agenzia delle Entrate.
Si applica l'aliquota, si arrotonda e si controlla il minimo. L'imposta di registro si arrotonda all'euro (per eccesso dai 50 centesimi in su) e non può essere inferiore a € 1.000.
registro = il più alto tra € 1.000 e (base × aliquota, arrotondata all'euro)
Nell'esempio: € 103.950 × 2% = € 2.079, più € 100 di ipotecaria e catastale: € 2.179 in tutto. Senza agevolazioni prima casa sarebbero € 10.306.
Si scala l'eventuale credito d'imposta. Se hai venduto una casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne ricompri un'altra entro 12 mesi, l'imposta pagata allora diventa un credito. Spetta anche se compri prima la nuova casa e vendi quella vecchia entro 2 anni. Non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto: l'eccedenza va persa e non viene rimborsata. Il minimo di € 1.000 si applica prima del credito: se il credito porta l'imposta sotto questa cifra, paghi solo la differenza (circolare n. 2/E del 2014 dell'Agenzia delle Entrate).
Si aggiunge l'imposta sul mutuo, se c'è. Per i mutui di durata superiore a 18 mesi la banca trattiene un'imposta sostitutiva sull'importo: 0,25% se nel contratto dichiari i requisiti prima casa, 2% se il mutuo serve a comprare una casa senza agevolazioni. Con un mutuo di € 150.000 sulla prima casa sono € 375, invece di € 3.000 senza agevolazioni. La rata e la detrazione degli interessi le trovi nel calcolo della rata del mutuo.
Notaio e agenzia restano a parte. Non sono imposte e non hanno una tariffa ufficiale: puoi inserire le tue stime, a cui aggiungiamo l'IVA del 22%, per sapere quanto ti serve in tutto oltre al prezzo. Per capire quanto puoi destinare ogni mese alla rata, parti dal tuo stipendio netto.

Fonti e metodologia

Agenzia delle Entrate
Guida «L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali», ottobre 2025
Aliquote, imposte fisse, minimo di 1.000 euro, prezzo-valore con esempi, credito d'imposta.
Agenzia delle Entrate
Scheda «Acquisto prima casa – Che cos'è», aggiornata il 29 maggio 2026
Requisiti e imposte prima casa in vigore nel 2026. La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199) non ha cambiato queste imposte.
Normattiva
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 41 (Testo unico dell'imposta di registro)
Arrotondamento dell'imposta all'euro.
Normattiva
D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, artt. 15 e 18
Imposta sostitutiva sui mutui di durata superiore a 18 mesi.
Normattiva
Legge 23 dicembre 1998, n. 448, art. 7, commi 1 e 2
Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa e suo tetto.
Agenzia delle Entrate
Circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014
Imposta minima di 1.000 euro e scomputo del credito d'imposta.

Verificato il 5 ottobre 2026. Le regole sono raccolte in un unico file per anno e aggiornate quando cambia la norma. Come lavoriamo

Limiti della stima

Il calcolo vale per chi compra come persona fisica una casa intera, con lo stesso regime per tutti gli acquirenti. Non copre nuda proprietà e usufrutto, acquisti in cui solo alcuni acquirenti hanno i requisiti prima casa, acquisti da parte di società.
Non copre donazioni, successioni, aste, terreni e immobili non abitativi. Non copre il sistema del libro fondiario (tavolare) di alcune zone del Trentino-Alto Adige e del Friuli-Venezia Giulia.
Con la prima casa l'agevolazione vale per una sola pertinenza per categoria (C/2 cantina, C/6 box o posto auto, C/7 tettoia): le altre pagano il 9% di registro (o il 10% di IVA dal costruttore) e il calcolatore non le separa.
Con l'IVA non calcoliamo l'uso del credito d'imposta sulle imposte fisse.
Mutui fino a 18 mesi: si pagano le imposte ordinarie invece dell'imposta sostitutiva, e non le calcoliamo. Con più intestatari del mutuo e requisiti diversi l'imposta sostitutiva può essere mista: non la calcoliamo.
Non calcoliamo i costi di registrazione del preliminare né l'IMU (imposta municipale propria), e non verifichiamo i requisiti prima casa, che dichiari tu nell'atto.

Stima indicativa: l'importo esatto lo conferma il notaio al rogito. Non sostituisce il parere di un professionista.

Domande frequenti

Quanto si paga di tasse per l'acquisto della prima casa?

Da un privato paghi l'imposta di registro del 2% (minimo € 1.000) più € 50 di ipotecaria e € 50 di catastale. Dal costruttore con IVA paghi il 4% di IVA più tre imposte fisse da € 200 ciascuna (registro, ipotecaria e catastale) e € 320 tra bollo, tassa ipotecaria e voltura. Con una rendita di € 900 e il prezzo-valore, da privato paghi € 2.179.

Quante tasse si pagano per comprare una seconda casa?

Da un privato l'imposta di registro sale al 9%, sempre con minimo € 1.000 e con € 100 di ipotecaria e catastale. Dal costruttore l'IVA è del 10%. Nell'esempio della guida dell'Agenzia delle Entrate (prezzo € 200.000, rendita € 900) le imposte sono € 10.306.

Come si calcola l'imposta di registro con la rendita catastale?

Moltiplichi la rendita per 1,05 e poi per 110 se è prima casa (per 120 negli altri casi) e applichi l'aliquota. Con € 900 di rendita: € 900 × 115,5 = € 103.950, e il 2% fa € 2.079. Il calcolo sul valore catastale (prezzo-valore) va chiesto al notaio al momento del rogito e conviene solo se il valore catastale è più basso del prezzo.

Quali tasse si pagano se compro casa dal costruttore?

Paghi l'IVA sul prezzo (4% prima casa, 10% altre abitazioni, 22% per A/1, A/8 e A/9) più tre imposte fisse da € 200 ciascuna (registro, ipotecaria e catastale), € 230 di bollo, € 35 di tassa ipotecaria e € 55 per la voltura. Su una casa da € 250.000 più IVA, con le agevolazioni prima casa sono € 10.920. Con l'IVA il prezzo-valore non si applica.

Esiste ancora l'agevolazione prima casa per gli under 36?

No. L'agevolazione prima casa per gli under 36 non è più in vigore: valeva per i rogiti fino al 31 dicembre 2023 (fino al 31 dicembre 2024 solo con un preliminare registrato entro il 31 dicembre 2023) e non è stata rinnovata. Restano le normali agevolazioni prima casa, senza limiti di età.

Le spese del notaio sono comprese nelle tasse?

No. Le imposte le incassa il notaio per conto dello Stato, ma il suo onorario è a parte e non ha una tariffa ufficiale: chiedi un preventivo. Con il prezzo-valore l'onorario si riduce del 30%. Nel calcolatore puoi aggiungerlo come stima. Se compri da un privato o da un'impresa senza IVA e hai registrato il preliminare, l'imposta pagata su caparra e acconti (0,5%; 3% sugli acconti per preliminari firmati fino al 2024) viene scalata al rogito. Se supera l'imposta finale, chiedi al notaio.