Casa e famiglia

Calcolo rata mutuo: importo mensile, interessi e piano di ammortamento

Scopri la rata mensile, gli interessi totali, il TAEG (tasso annuo effettivo globale) e il piano di ammortamento, oppure quanto puoi chiedere con il tuo reddito.

Regole verificate il 5 ottobre 2026 sulle fonti ufficiali. Vedi le fonti

Cosa vuoi sapere?

Il mutuo

Importo del mutuo, in euro

La somma che chiedi alla banca, non il prezzo della casa.

Durata del mutuo, in anni

Da 1 a 40 anni.

Tasso (TAN, tasso annuo nominale), in % all'anno

Il valore iniziale è il tasso medio dei nuovi mutui a tasso fisso: 3,56% (tasso annuo effettivo, pari a un TAN di circa 3,5%), Banca d'Italia, luglio 2026, dato provvisorio. Sostituiscilo con quello della tua offerta: lo trovi nel PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato.

Tipo di tasso

Finalità: acquisto, prima casa

A cosa serve il mutuo

Cambia l'imposta sostitutiva e la detrazione degli interessi. Rientra in «Altro» anche un mutuo di liquidità garantito dalla tua casa.

Hai i requisiti «prima casa»?

Sono i requisiti dell'agevolazione «prima casa» (per esempio niente altra casa nello stesso comune e residenza nel comune entro 18 mesi). Servono per l'imposta sostitutiva allo 0,25%; senza, è il 2%.

SìNo

Sarà la tua abitazione principale?

È la casa dove abiterai abitualmente tu o un tuo familiare (coniuge, parenti entro il 3° grado, affini entro il 2°). Serve per la detrazione degli interessi, che è una cosa diversa dall'agevolazione «prima casa».

SìNo

Spese per il TAEG (facoltative)Le trovi nel PIES o nel foglio informativo della banca. Le spese del notaio non entrano nel TAEG.

Spese di istruttoria, in euro

Perizia, in euro

Spese di incasso rata, in euro al mese

Assicurazioni richieste, premio unico, in euro

Indica le polizze richieste per ottenere il mutuo o per ottenerlo a queste condizioni.

Assicurazioni richieste, premio annuo, in euro

Indica le polizze richieste per ottenere il mutuo o per ottenerlo a queste condizioni.

Conto corrente obbligatorio, costo annuo, in euro

Solo se la banca richiede di aprire o tenere un conto per avere il mutuo.

Compenso del mediatore o del consulente, in euro

Vedi il risultato

Rata del mutuo

Stima

€ 751al mese

Rata esatta € 750,94 · interessi totali € 75.281 in 300 rate

Calcolata con il tasso medio dei nuovi mutui a tasso fisso (Banca d'Italia, luglio 2026): inserisci il TAN della tua offerta per la rata vera.

TAEG indicativo: 3,58%; interessi più spese, all'anno
Costo totale del credito: € 75.656; interessi, imposta e spese; interessi pari al 50% dell'importo
Detrazione sul primo anno: € 760; IRPEF in meno, stima

Il conto in colonna
Importo del mutuoLo ricevi dalla banca e lo restituisci con le rate	€ 150.000,00
più Interessi totaliTAN 3,5% per 25 anni	€ 75.280,61
subtotale Totale delle rate300 rate da € 750,94	€ 225.280,61
più Imposta sostitutiva0,25% dell'importo, trattenuta dalla banca all'erogazione	€ 375,00
uguale Totale che paghiSpese del notaio escluse. Aggiungi le spese dell'offerta in «Spese per il TAEG».	€ 225.655,61

Da sapere

Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) somma agli interessi le spese che hai inserito e l'imposta sostitutiva: è il numero giusto per confrontare offerte diverse. Non hai inserito spese: aggiungi istruttoria, perizia e assicurazioni richieste in «Spese per il TAEG» per un valore più vicino a quello del PIES (il prospetto informativo europeo standardizzato che ti dà la banca).
Detrazione sul primo anno: € 760 di IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) in meno, pari al 19% di € 4.000,00: interessi delle prime 12 rate € 5.189,07 più oneri accessori € 375,00. La somma supera il limite di € 4.000,00 l'anno: conta il limite. Spetta se la casa diventa l'abitazione principale tua o di un tuo familiare entro un anno dall'acquisto (se è affittata, dal rilascio) e l'acquisto avviene entro un anno prima o dopo la firma del mutuo.
Gli oneri accessori (imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, compenso del mediatore) si detraggono nell'anno in cui li paghi, nello stesso limite degli interessi; polizze e conto corrente no. Se il mutuo supera il prezzo d'acquisto più gli oneri accessori, gli interessi detraibili si riducono in proporzione. La detrazione si calcola sugli interessi pagati nell'anno solare: se stipuli in corso d'anno, nel primo anno pagherai meno rate. Non teniamo conto del limite per redditi oltre € 75.000 con mutui stipulati dal 2025, della riduzione di € 440 per redditi oltre € 200.000 (dal 2026) né della ripartizione in caso di mutuo cointestato. Per le altre detrazioni e la tua IRPEF usa il calcolo IRPEF.

Da verificare

Il TAEG segue la direttiva 2014/17/UE e il glossario della Banca d'Italia; la verifica sulle Disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia è in corso. Polizze e conto annuali sono ripartiti mese per mese: il PIES può differire di pochi centesimi di punto. Vedi le fonti

Come scende il debito

Debito residuo a fine anno di mutuo

€ 150.000a metà: € 88.194

Quanto paghi ogni anno, diviso tra interessi e capitale. La rata resta uguale, ma all'inizio è fatta soprattutto di interessi e alla fine soprattutto di capitale.

Interessi
Capitale

Piano di ammortamento25 anni, 300 rate: interessi, capitale e debito residuo

Anno di mutuo = gruppi di 12 rate dalla prima, non anno solare. Importi arrotondati al centesimo.

Scorri di lato per vedere tutte le colonne.

Piano di ammortamento per anno di mutuo
Anno	Interessi	Capitale	Debito residuo
1	€ 5.189,07	€ 3.822,15	€ 146.177,85
2	€ 5.053,13	€ 3.958,09	€ 142.219,76
3	€ 4.912,35	€ 4.098,87	€ 138.120,89
4	€ 4.766,57	€ 4.244,65	€ 133.876,23
5	€ 4.615,60	€ 4.395,62	€ 129.480,61
6	€ 4.459,26	€ 4.551,96	€ 124.928,64
7	€ 4.297,36	€ 4.713,86	€ 120.214,78
8	€ 4.129,70	€ 4.881,52	€ 115.333,26
9	€ 3.956,08	€ 5.055,14	€ 110.278,12
10	€ 3.776,29	€ 5.234,94	€ 105.043,18
11	€ 3.590,10	€ 5.421,13	€ 99.622,05
12	€ 3.397,28	€ 5.613,94	€ 94.008,11
13	€ 3.197,61	€ 5.813,61	€ 88.194,50
14	€ 2.990,84	€ 6.020,38	€ 82.174,11
15	€ 2.776,71	€ 6.234,51	€ 75.939,60
16	€ 2.554,97	€ 6.456,25	€ 69.483,35
17	€ 2.325,34	€ 6.685,88	€ 62.797,47
18	€ 2.087,54	€ 6.923,68	€ 55.873,79
19	€ 1.841,29	€ 7.169,93	€ 48.703,85
20	€ 1.586,28	€ 7.424,95	€ 41.278,91
21	€ 1.322,20	€ 7.689,03	€ 33.589,88
22	€ 1.048,72	€ 7.962,50	€ 25.627,37
23	€ 765,52	€ 8.245,71	€ 17.381,67
24	€ 472,24	€ 8.538,98	€ 8.842,69
25	€ 168,54	€ 8.842,69	€ 0,00

Il piano della banca può differire di qualche centesimo: arrotonda ogni rata al centesimo e a volte conta i giorni effettivi.

Come viene calcolato

La rata è calcolata con l'ammortamento alla francese, il metodo usato dalla quasi totalità dei mutui in Italia: paghi ogni mese la stessa cifra, ma all'inizio la rata è fatta soprattutto di interessi e alla fine soprattutto di capitale.

Partiamo dal TAN (tasso annuo nominale) che ti ha indicato la banca e lo dividiamo per 12 per ottenere il tasso mensile. Con importo, tasso mensile e numero di rate calcoliamo la rata costante. Se non hai ancora un'offerta, il calcolatore parte dal tasso medio dei nuovi mutui a tasso fisso rilevato dalla Banca d'Italia (3,56% effettivo, luglio 2026), cioè un TAN di circa 3,5%.
rata = importo × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), con i = TAN ÷ 12 e n = anni × 12
Con l'esempio della guida della Banca d'Italia (€ 150.000, 2,1% fisso, 20 anni) la rata è € 765,95 e gli interessi totali sono € 33.827,85; con 40 anni la rata scende a € 462,17 ma gli interessi salgono a € 71.841,76.
Ogni mese gli interessi si calcolano sul debito che resta da restituire; il resto della rata riduce il debito. L'ultima rata chiude il debito esattamente a zero.
interessi del mese = debito residuo × i · capitale del mese = rata − interessi del mese

Se il mutuo dura più di 18 mesi, la banca trattiene all'erogazione l'imposta sostitutiva. Nella surroga non paghi nulla (art. 8, c. 4-bis, D.L. 7/2007). Se il mutuo dura 18 mesi o meno, l'imposta sostitutiva non si applica e si pagano le imposte ordinarie, che qui non calcoliamo.

Imposta sostitutiva sul mutuo, 2026. Fonte: D.P.R. 601/1973, art. 18
A cosa serve il mutuo	Aliquota
Acquisto, costruzione o ristrutturazione con requisiti «prima casa»	0,25%
Acquisto, costruzione o ristrutturazione senza requisiti «prima casa»	2%
Altri mutui (liquidità, immobili non abitativi)	0,25%
Surroga	nessuna imposta

Il TAEG indicativo (tasso annuo effettivo globale) somma agli interessi le spese che hai inserito: istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata, assicurazioni e conto corrente richiesti dalla banca, compenso del mediatore. È il tasso che rende il valore attuale delle rate e delle spese uguale alla somma che ricevi davvero. Le spese del notaio non rientrano nel TAEG. Per il tasso variabile lo calcoliamo come se il tasso iniziale restasse fermo.

importo − spese iniziali = Σ (rata + spese mensili) × (1 + TAEG)^−k/12

Lo confrontiamo, senza imposte, con il tasso soglia di usura dei mutui stipulati dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026: è una stima, perché per legge conta il TEG (tasso effettivo globale) del contratto.

Tassi soglia di usura, mutui ipotecari, contratti stipulati dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026. Soglia = TEGM × 1,25 + 4 punti. Fonte: Banca d'Italia, comunicato del 30 settembre 2026
Mutuo ipotecario	Tasso effettivo globale medio (TEGM)	Soglia
Tasso fisso	4,52%	9,65%
Tasso variabile	4,34%	9,425%

Con il tasso variabile non possiamo sapere come andrà l'Euribor: ti mostriamo cosa succede alla rata se il tasso sale di 1 o 2 punti, o scende di 0,5 punti, a partire dalla rata che scegli (se non indichi nulla, dalla n. 25). La rata viene ricalcolata sul debito residuo e sulle rate che mancano. Sono ipotesi, non previsioni.
La detrazione del 19% riguarda gli interessi pagati per la tua abitazione principale (tua o di un tuo familiare): fino a € 4.000 l'anno di interessi e oneri accessori (imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, mediatore) per l'acquisto, fino a € 2.582,28 per costruzione o ristrutturazione. La calcoliamo sui primi 12 mesi di rate più gli oneri pagati alla firma, come stima: al massimo € 760,00 o € 490,63 l'anno. Si sottrae dall'IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche): quanta ne paghi lo vedi nel calcolo IRPEF.
Il risultato può differire di qualche centesimo da quello della banca, che arrotonda ogni rata al centesimo e a volte calcola gli interessi sui giorni effettivi. Il mutuo non copre le imposte sull'acquisto e il notaio: le stimi con il calcolo delle tasse sull'acquisto della casa.

Calcoli con le formule standard della matematica finanziaria (ammortamento alla francese, TAEG secondo la direttiva 2014/17/UE). Parametri fiscali e soglie di usura verificati il 5 ottobre 2026 sulle fonti ufficiali indicate. Il simulatore è gratuito e indicativo: per l'offerta vincolante fa fede il PIES (prospetto informativo europeo standardizzato) della banca.

Fonti e metodologia

Banca d'Italia
Guida «Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici», febbraio 2026
Ammortamento alla francese con esempio numerico, TAEG, PIES, portabilità (surroga) senza costi.
Banca d'Italia
«Banche e moneta: serie nazionali» del 9 settembre 2026, Tavola 2.4
Tasso medio dei nuovi mutui per la casa con tasso fisso per oltre un anno, luglio 2026: 3,56%. È il valore iniziale del TAN nel calcolatore.
Normattiva
D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, artt. 15 e 18
Imposta sostitutiva: 0,25% o 2%, solo per mutui oltre 18 mesi.
Normattiva
D.L. 31 gennaio 2007, n. 7 (conv. L. 40/2007), art. 8, c. 4-bis
Surroga: niente imposta sostitutiva né altre imposte sul nuovo mutuo. La norma è richiamata dall'art. 120-quater del TUB (Testo unico bancario), che esclude ogni costo per il cliente.
Banca d'Italia
Economia per tutti, glossario: TAEG
Cosa entra nel TAEG (spese, polizze e conto richiesti) e cosa no (notaio).
Banca d'Italia
Comunicato del 30 settembre 2026 sui tassi soglia di usura (4° trimestre 2026)
Soglie per i mutui ipotecari: 9,65% a tasso fisso, 9,425% a tasso variabile.
Agenzia delle Entrate
«Interessi passivi per mutui», dalla guida alle agevolazioni della dichiarazione 2026
Detrazione del 19% su € 4.000 (acquisto) o € 2.582,28 (costruzione) di interessi e oneri accessori l'anno, requisiti e surroga.

Verificato il 5 ottobre 2026. Le regole sono raccolte in un unico file per anno e aggiornate quando cambia la norma. Come lavoriamo

Valori da verificare

Composizione del TAEG. Il TAEG segue la direttiva 2014/17/UE e il glossario della Banca d'Italia; la verifica sulle Disposizioni di trasparenza della Banca d'Italia (sezione VI-bis) è in corso. Polizze e conto annuali sono ripartiti mese per mese: il PIES può differire di pochi centesimi di punto.
Fondo prima casa Consap. Condizioni rafforzate fino al 31 dicembre 2027; dal 3 agosto 2026 accesso esteso alle persone con disabilità grave permanente (art. 3, c. 3, L. 104/1992) e ai nuclei con un figlio, fratello o sorella convivente da almeno 2 anni in quella condizione (art. 4-bis D.L. 66/2026, conv. L. 116/2026), secondo la pagina Consap; resta da verificare sul testo della legge di conversione in Gazzetta Ufficiale. Non cambia la rata.

Limiti della stima

Rate mensili posticipate, tasso mensile = TAN ÷ 12, mesi tutti uguali, nessun preammortamento. Rate trimestrali o semestrali, mutui a durata variabile, mutui con tetto massimo al tasso (CAP) o misti non sono modellati.
Calcolo senza arrotondamenti intermedi: rispetto al piano della banca possono esserci differenze di pochi centesimi (arrotondamento di ogni rata, giorni effettivi su 365 o 360).
TAN iniziale: il calcolatore si apre con il tasso medio dei nuovi mutui a tasso fisso rilevato dalla Banca d'Italia (3,56% effettivo, luglio 2026, pari a un TAN di circa 3,5%). È una media, non un'offerta: sostituiscilo con il TAN della tua banca. Non usiamo l'Euribor.
Imposta sostitutiva: si assume che la banca abbia scelto il regime sostitutivo (art. 17 D.P.R. 601/1973) e che tu abbia i requisiti «prima casa» se li dichiari. Con durata fino a 18 mesi, o senza opzione, si applicano le imposte ordinarie, non calcolate. L'esenzione per gli under 36 non è più in vigore nel 2026.
TAEG indicativo: solo con le spese che inserisci; polizze e conto annuali sono ripartiti mese per mese; non sostituisce il TAEG del PIES.
Soglia di usura: stima. Confrontiamo il TAEG senza imposte, che approssima il TEG (tasso effettivo globale) calcolato secondo le istruzioni della Banca d'Italia, con la soglia dei contratti stipulati dal 1° ottobre al 31 dicembre 2026. Conta la soglia del trimestre in cui firmi; fuori periodo l'avviso non compare.
Quanto posso chiedere: la quota del 33% del reddito è una prassi bancaria, non un limite di legge; il rapporto tra mutuo e valore della casa (di solito 80%) è solo citato. Il merito creditizio lo valuta la banca.
Detrazione: stima sui primi 12 mesi di rate (non sull'anno solare) più gli oneri accessori pagati alla firma (imposta sostitutiva, istruttoria, perizia, mediatore; non il notaio), solo per l'abitazione principale tua o di un tuo familiare. Se il mutuo supera il prezzo d'acquisto più gli oneri accessori, gli interessi detraibili si riducono in proporzione: senza il prezzo non lo calcoliamo. Non considera i limiti per redditi oltre € 75.000 (mutui dal 2025) e oltre € 200.000 (−€ 440 dal 2026), la cointestazione né i requisiti temporali (se la casa è affittata quando la compri, l'anno per andarci ad abitare decorre dal rilascio).

Stima indicativa: non sostituisce il PIES della banca né il parere di un consulente.

Domande frequenti

Quanto si paga di rata per un mutuo di 200.000 euro in 25 anni?

Dipende dal TAN della tua offerta. Per esempio, con un TAN del 2% la rata è € 847,71 al mese e paghi € 54.313 di interessi; con un TAN del 4% la rata sale a € 1.055,67 e gli interessi a € 116.702. Sono valori di esempio: inserisci il tasso che ti propone la banca.

Che differenza c'è tra TAN e TAEG?

Il TAN è il tasso degli interessi e serve a calcolare la rata. Il TAEG aggiunge le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, incasso rata, polizze e conto richiesti): per confrontare due mutui guarda il TAEG del PIES. Le spese del notaio non sono incluse.

Quanto mutuo posso chiedere con il mio stipendio?

Molte banche chiedono che la rata non superi il 30-35% del reddito netto mensile, tolte le altre rate. Per esempio, con € 2.500 netti al mese, una quota del 33%, 25 anni e un TAN del 3% puoi chiedere circa € 173.900. Nel calcolatore scegli «Quanto chiedere» e inserisci il tuo reddito netto: è una prassi, non una regola di legge. Se conosci solo la retribuzione lorda, ricava il netto con il calcolo dello stipendio netto.

Mutuo prima casa under 36: ci sono ancora agevolazioni nel 2026?

L'esenzione dall'imposta sostitutiva per gli under 36 non è più in vigore nel 2026: con i requisiti «prima casa» paghi lo 0,25% dell'importo. Resta la garanzia del Fondo prima casa gestito da Consap, con condizioni più favorevoli per alcune categorie (tra cui i giovani under 36) fino al 31 dicembre 2027: può permetterti di chiedere più dell'80% del valore della casa. Da verificare

Quanto costa l'imposta sostitutiva sul mutuo?

È lo 0,25% dell'importo, oppure il 2% se compri, costruisci o ristrutturi un'abitazione senza i requisiti «prima casa». La trattiene la banca all'erogazione. Non si paga nella surroga e non si applica ai mutui fino a 18 mesi. È diversa dalle imposte sull'acquisto della casa (registro, ipotecaria e catastale, oppure IVA), che trovi nel calcolo delle tasse sull'acquisto.

Meglio tasso fisso o variabile?

Con il fisso la rata non cambia mai; con il variabile segue l'Euribor e può salire o scendere. Nessuno può prevederlo: scegli «Variabile» nel calcolatore per vedere la rata se il tasso sale di 1 o 2 punti e chiediti se potresti sostenerla.